政府工作报告提出，有效防范化解重点领域风险 ，牢牢守住不发生系统性风险底线。更好统筹发展和安全
，坚持在发展中逐步化解风险，努力实现高质量发展和高水平安全的良性互动 。在具体领域方面 ，房地产领域继续被放在防风险的首位
。

　　报告指出
，持续用力推动房地产市场止跌回稳，并提出因城施策调减限制性措施 、在存量房收购方面给予地方政府更大自主权
、拓宽保障性住房再贷款使用范围、优化城市空间结构等重要举措。

　　“政府工作报告对房地产提出了明确的工作部署 ，对今年房地产止跌回稳工作开展提供了非常清晰的指引
，将进一步促进房地产市场的供求关系平衡 。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出
。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产继续被置于防风险的首位 ，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险最为重要。这已影响到地方财政稳定 、居民获得感
、安全感
，以及全社会消费、上下游稳定和就业 、收入等经济基本面的稳定性 。

　　他指出，一方面 ，这与2024年底中央经济工作会议部署和要求完全一致
，另一方面，尽管2024年四季度房地产出现止跌回稳的迹象 ，但从今年1-2月的数据来看
，重点城市新房销售面积同环比均出现下跌，回稳的基础仍待夯实。目前 ，存量政策应出尽出
，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键看增量政策
。

　　看点一：因城施策调减限制性措施

　　政府工作报告提出 ，因城施策调减限制性措施
，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

　　严跃进指出 ，“因城施策调减限制性措施 ”这一表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，是今年政策方面的一个很重要的导向
，也就是说，各地一些限购限售政策还有调整和优化的可能 ，即便是一线城市情况有一定的特殊性
，政策也可以做进一步的调整优化 。

　　李宇嘉表示，城中村和危旧房涉及的主要是年轻人、新市民的刚需 ，老市民的改善
，这是当前住房结构性需求的生力军，主要集中在人口净流入的大城市
。2025年初 ，广州
、深圳、上海 、北京
、郑州、西安等地均规划了大规模的城中村改造
，且新开工项目明显增加，同时还将彻底完成认定的危旧房改造。

　　广开首席产业研究院资深研究员马泓表示 ，预计2025年实际进行城中村改造实施计划的数量可能增至150万套-200万套
，总计拉动住房需求0.75-1亿平方米，带动保障性住房贷款约1800亿-2400亿元 。

　　看点二：在存量房收购方面给予地方政府更大自主权

　　政府工作报告指出 ，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房
，在收购主体 、价格和用途方面给予城市政府更大自主权
。

　　李宇嘉表示，目前 ，各地土地库存比较大
，去化周期远超过房屋，这是制约房地产价格稳定
、止跌回稳的关键。合理控制新增供地 ，意味着短期内要控制供地
，缓解供求矛盾，引导市场预期 ，稳定了再谋求未来发展 。同时
，要将已经供应的未开发用地，特别是不适应当前需求形势的存量用地、商办用地盘活 ，企业手上的地盘活了
，才能谋求发展
。

　　提高地方自主权，收购存量房 ，在分析师看来是一个重大的突破。

　　“从过去对于城市自主权的角度看，主要是强调各地对购房政策放松放宽的自主权 。现在相当于地方政府或城市政策的权力增加
，也意味着对于收购存量商品房的重视程度和期待明显增加
。”严跃进说。

　　李宇嘉指出，近期 ，土地收储获得了进展
，但房屋收储提出的早，却没有明显进展 ，主要是要求各地要有2家国企来承担
，坚持市场化 、法制化
、资金平衡的原则，按照白菜价来收购 ，即土地划拨成本+建安+5%的利润等等
，这导致收购很难推进 。此次明确，主体、用途 、价格地方可以自主 ，意味着2025年存量房收购将加速
，这对于解决库存去化
、稳定房屋价格，进而稳定市场预期 ，实现止跌回稳具有重要的意义。

　　看点三：拓宽保障性住房再贷款使用范围

　　政府工作报告指出，拓宽保障性住房再贷款使用范围
。发挥房地产融资协调机制作用
，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

　　严跃进表示 ，过去对收购的房源类型基本限制在住宅库存领域
，后续库存商业和办公用房等也可能会纳入到收购的范畴 。此外，对于后续的房源改造 ，也会拓宽用途
。过去局限于保障房领域
，尤其是保租房领域，今年可以适当拓宽 ，如一些高校收储做宿舍
，就是非常好的用途。

　　此外，他还表示 ，融资协调机制是2024年的一项重要工作
，这次写入到政府工作报告中，说明该项工作的重要性进一步提高 。

　　李宇嘉表示 ，继续完善融资协调机制，通过夯实项目公司法人实体
，资金闭环，预售资金监管和合理提取等 ，将房企风险和项目隔离
，实现风险切割和阻断，让风险最小化的同时 ，保障债权人和小业主的利益
。这使得银行投放贷款的积极性提升
，小业主买期房的积极性提升，既防风险 ，也保稳定。

　　看点四：优化城市空间结构

　　政府工作报告指出
，优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应 。

　　李宇嘉表示 ，这意味着城市空间不能再外延式扩张
，导致地方财政和债务压力大，而要转向集约化、紧凑型 、功能互补、产城融合；用地方式要基于人口形势
、产业需求等向存量转变 ，向功能复合转变
。

　　严跃进认为，这个表述本质上就是要做好“四好
”工作
，即“好房子、好小区 、好社区
、好城区”。从微观角度看，要做好房子的户型等设计工作 ，从宏观的角度看要做好城市规划的工作 。出发点都在于
，新一轮“好房子 ”的建设工作，需要有一个更加优化的城市空间做支撑
。